20.07.2017

Необходимо ли обращаться к юристу при совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости?

Начнем с того, что, как правило, большинство людей обращаются в риелторские организации для того, чтобы приобрести или продать недвижимость. Нужно понимать простую вещь, что цель работы риелтора заключается в продаже объекта и заработке на этом. И, как правило, последствия совершения такой сделки его интересуют в последнюю очередь. Его основная задача — свести продавца и покупателя и получить свой гонорар.

У юриста другой подход к совершению таких сделок, потому что юрист не имеет процента от сделки, а получает оплату только за свой труд. Труд юриста заключается в том, что просматривая документы по конкретной сделке, он определяет и разъясняет сторонам те риски, которые у них могут возникнуть при совершении данной сделки.

Какие риски могут быть?

Самое распространенное – это когда произведена перепланировка в квартире. Допустим, убрали встроенный шкаф, а люди это перепланировкой не считают. А в технической документации будет указано, что конфигурация квартиры изменена, перепланировка сделана, разрешения на перепланировку не предъявлено. В такой ситуации сделка может быть приостановлена или в регистрации такой сделки отказано. Но покупатель уже отдал деньги за квартиру. Может возникнуть ситуация, что право собственности не возникло, а деньги уже находятся у продавца.

Существуют и другие риски, связанные с перепланировкой. Продавец может сообщить о неузаконенной перепланировке (например, объединена кухня с комнатой), и покупатели с этим согласны. В таком случае будущим собственник принимает на себя риск выявления факта перепланировки жилищной инспекцией (жалоба, сообщение соседей). Уполномоченный государственный орган может обратиться в суд и предъявить требование о восстановлении квартиры в первоначальном виде. Люди, которые купили такую квартиру, будут вынуждены восстановить эту стену, конфигурацию квартиры. Либо необходимо будет доказывать, что квартира в ее нынешнем виде может быть сохранена, а это дополнительные расходы.

В перечисленных случаях риелторы на эти вещи внимания не обращают.

Следующий риск сводится к тому, что в жилом помещении остаются зарегистрированные люди. Получается, что жилье приобретается с лицами, имеющими право пользования квартирой. Это повлечет для покупателя дополнительные временные и материальные затраты для того, чтобы прекратить право пользования этих лиц данным жилым помещением.
Если речь идет о новостройке, то существуют застройщики, которые работаю не по 214 ФЗ, а на основании других законов (жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья, инвестиционные проекты). Здесь вновь юрист, в отличие от риелтора, расскажет покупателю о рисках, которые его могут подстерегать. К примеру, такой дом может быть снесен, если разрешение на строительство не получено, либо земельный участок не соответствует тому объекту, который на нем возведен.

Часто бывает, что продавец брал ранее квартиру в кредит (ипотеку). Этот кредит уже даже может быть погашен, но обременение не снято. Юрист, проверяя документы, этот факт обязательно выявит и предусмотрит возможность либо снятия обременения до совершения сделки, либо сообщит покупателю о нецелесообразности такой сделки.

Все и многие другие риски оцениваются именно юристами, для риелторов они значения не имеют, поскольку проведению сделки не препятствуют. В этих случаях необходимо обязательно обращаться в юристам за помощью.

Добавить комментарий